С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые жесткие ограничения по «Семейной ипотеке». Узнайте, почему супруги теперь обязаны быть созаемщиками и как правило «одна семья – один кредит» отсекает инвесторов.
С 1 февраля 2026 года в России кардинально меняется ландшафт льготного кредитования. Если раньше программа «Семейная ипотека» позволяла супругам действовать как независимым заемщикам – например, муж брал льготный кредит на одну квартиру, а жена на другую, – то теперь эта возможность полностью исключена.
Государство вводит жесткий фильтр: одна льготная ипотека на одну семью. Это решение призвано отсечь спекулятивный спрос и инвесторов, использовавших низкую ставку для покупки нескольких объектов недвижимости, и перенаправить бюджетные средства тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.
Главное нововведение: обязательное созаемщичество
Ключевое изменение кроется в юридическом статусе супругов. Начиная с февраля 2026 года, банки обязаны включать обоих супругов в кредитный договор в качестве созаемщиков.
Раньше наличие брачного контракта позволяло «разделить» кредитные истории и обязательства, давая возможность одному супругу не участвовать в сделке другого. Теперь регламент (в том числе обновленные условия от оператора ДОМ.РФ) требует автоматического включения мужа или жены в сделку. Исключение составляют лишь редкие случаи, например, отсутствие гражданства РФ у одного из партнеров, так как программа доступна только гражданам России.
Это нововведение закрывает популярную схему «донорской ипотеки», когда третьи лица привлекались для формального участия, чтобы семья могла набрать несколько кредитов. Теперь система видит семью как единый финансовый организм с общим лимитом на льготу.
Что делать, если ипотека уже есть?
Для многих заемщиков возникает вопрос: как новые правила соотносятся со старыми кредитами? Здесь действуют правила, привязанные к дате 23 декабря 2023 года (когда впервые было введено ограничение «одна льготная ипотека в одни руки»):
- Если льготный кредит взят до 23.12.2023: Он может «не засчитываться» при определенных условиях, но с 1 февраля 2026 года новый кредит одобрят только при соблюдении правила «одна семья – одна ипотека» в текущем моменте.
- Повторная выдача: Взять новую «Семейную ипотеку» после 1 февраля 2026 года можно только при выполнении двух условий одновременно:
- Предыдущая льготная ипотека полностью погашена.
- В семье родился еще один ребенок после выдачи прошлого кредита.
Отмена комиссий по льготной ипотеке – что ждет россиян?
Базовые параметры: ставки и лимиты
Несмотря на ужесточение требований к заемщикам, финансовые параметры программы в феврале 2026 года остаются прежними, что делает её по-прежнему самым выгодным инструментом на рынке:
- Процентная ставка: 6% годовых для всех регионов.
- Первоначальный взнос (ПВ): Минимальный порог составляет 20,1%, однако многие банки, исчерпывая лимиты, могут повышать требование до 30-50%. Использование материнского капитала в качестве части ПВ разрешено.
- Кредитные лимиты:
- До 12 млн рублей – для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
- До 6 млн рублей – для остальных регионов РФ.
Нюансы для регионов и частных домов
Программа продолжает стимулировать строительство в регионах и малых городах. Семьи с двумя детьми, которым еще не исполнилось 18 лет, могут рассчитывать на льготу при покупке жилья в новостройках в малых городах (с населением до 50 тысяч человек), за исключением столичных агломераций.
Также сохраняется возможность направить средства на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Строительство частного дома через подрядчика с использованием эскроу-счетов остается одним из приоритетных направлений, поддерживаемых государством в 2026 году.
Успеть в последний вагон
Банки, такие как Т-Банк и МКБ, начали приостанавливать прием заявок еще в конце января, предвидя ажиотаж перед вступлением новых правил в силу. Тем, кто планировал сделку, но не успел до 1 февраля, придется пересматривать стратегию: либо закрывать текущие долги для получения права на новую льготу (при рождении ребенка), либо рассматривать рыночные программы, ставки по которым значительно выше.
Рынок недвижимости переходит к более адресной модели поддержки, где «семейная» ипотека становится действительно семейной – общей и единственной.
